貴州震達建設向您介紹：房(fáng)地(dì)産開(kāi)發發展的(de)拐點和(hé)未來(lái)趨勢

一(yī)、購(gòu)房(fáng)者視(shì)角：買房(fáng)的(de)痛點和(hεσé)需求

關于買房(fáng)，中國(guó)傳統觀念是(shì)居者有(yǒu)其屋，“成家¶↑≤(jiā)立業(yè)先買房(fáng)♦$∞₹，房(fáng)價全靠丈母娘”。果然，中國(guó)房(fáng)價已飙升到(dào∞¥∏)城(chéng)市(shì)青年(nián)拒絕結婚、✔​☆拒絕生(shēng)育的(de)程度。

一(yī)線城(chéng)市(shì)，除非土(tǔ₽÷)著和(hé)富二代，已很(hěn)難留住普通(tōng)家(ji↑±§ā)庭出身(shēn)的(de)青年(nián)。以筆(bǐ)者所在事(s>®hì)業(yè)單位為(wèi)例，不(bù)少(shǎo)通(tōng)過面試的(de)優™≠$秀求職者最終選擇京外(wài)單位，其主要(yào)原因是(shì)在北(★∞≤běi)京想要(yào)以一(yī)己之力買房(fáng)成家(j< iā)遙不(bù)可(kě)及。

或許會(huì)有(yǒu)人(rén)擡杠：為(wèi)什(shén)£☆麽不(bù)能(néng)不(bù)買房(f᧧ng)呢(ne)，租房(fáng)結婚不(bù)好(hǎo)嗎(ma)₽φ©$？答(dá)案是(shì)，若想在某城(chéng)市(shì)定居，不(bù)買房( >↕∏fáng)還(hái)真不(bù)行(xíng)。因↓γ為(wèi)在中國(guó)，住房(fáng)已被ε☆疊加了(le)很(hěn)多(duō)其它的(de)功‍↑∞能(néng)。

首先，住房(fáng)是(shì)最重要(yào)的(de)家(jiā)庭資産，有δ©↔(yǒu)保值增值的(de)功能(néng)。在快(kuài)速增長(chángσ​₹<)的(de)房(fáng)價面前，盡快(kuài)買房(fáng)上(shàng)車(≥×→©chē)是(shì)最佳方案，否則收入的↑α(de)增長(cháng)比不(bù)上(shàng)σαΩ房(fáng)價的(de)上(shàng)漲，導緻數(shù)年(n← >ián)之後隻能(néng)望房(fáng)興歎，被隔離(líδ<)在有(yǒu)産階層之外(wài)。這(zhè)是(shì)多(duō≥→)少(shǎo)當年(nián)未勒緊褲帶及時(shí)買房(fáng)的<↕ε(de)家(jiā)庭之痛！

其次，住房(fáng)與戶口綁定。買房(fáng)落↕↔£戶是(shì)很(hěn)多(duō)買房(fáng)者的(de)現(x→•∑iàn)實需求。

再次，教育與住房(fáng)綁定，即所謂學區(qū)房(fáng)。隻有(yǒu∞≤∑₩)買了(le)特定區(qū)域的(de)房(fáng)子(zǐ)，孩子(zǐ)才δ ↕₹能(néng)在這(zhè)個(gè)區(qū)域入學。住房(fáng)鎖定好(hǎo•✔>‍)學校(xiào)的(de)學籍，是(shì)很(hěn)多(duō)有→€₩→(yǒu)孩家(jiā)庭買房(fáng)的(de)首要(yào)考≥'慮。

最後，買房(fáng)與居住條件(jiàn)緊♦​♠"密相(xiàng)關。中國(guó)的(de)租房(fáng)市(shì)場(chǎng)十γ¶≠分(fēn)不(bù)規範，除了(le)少(shǎo)數(s±₹hù)高(gāo)端公寓房(fáng)，出租屋普遍家(jiā) λ​π居家(jiā)裝條件(jiàn)差，租客權益不(bù)能(néng)得<÷(de)到(dào)有(yǒu)效保護，因‍♠​γ此，在大(dà)城(chéng)市(shì)租房(fáng)基本就(jiù)意味著(zhe)惡劣的π↓(de)居住環境和(hé)随時(shí)被要(yào)求搬離(™σπ‌lí)的(de)風(fēng)險。

因此，若要(yào)給房(fáng)地(dì)産從(cón"∑g)需求端降溫，以租代買，實現(xiàn)租買結合，必須解決租房(< ←πfáng)者的(de)上(shàng)述痛點。

1.戶籍與房(fáng)産解綁。中國(guó)目前部分(fēn)城(chéng)市(sh←→ì)（如(rú)北(běi)京市(shì)）施行(xíng)限購(gòu)政策，必須有(yǒu)✘​→↔本地(dì)戶籍或一(yī)定年(nián)限的(de)納稅證明(≤©£míng)或社保繳納證明(míng)才有(yǒu)購(gòu)房(fáng)資格；部分αε(fēn)城(chéng)市(shì)（如(rú)天津）則購(g♥≤ ®òu)房(fáng)即可(kě)落戶。不(bù)論戶籍與房(fáng)産什(shén)麽關系，長(←✘ βcháng)期來(lái)看(kàn)都(dōu)需要(yào)将二者解綁。在出 ×←>生(shēng)人(rén)口急劇(jù)下(xià)降和(hé)人(rén)口結構$☆∞↔加速老(lǎo)齡化(huà)的(de)背景下(xià)，取消戶籍已開(kāα∞≠'i)始在多(duō)個(gè)城(chéng)≤σ市(shì)實施。

2.教育與房(fáng)産解綁，也(yě)就(jiù)是(shì)取消學區(qū)房↔₩≤♦(fáng)。目前一(yī)線城(chéng)市(shì)特别是(shì)北(běi)京、上(₹£shàng)海(hǎi)正在探索通(tōng)過教師(shī)輪崗、多(duō)校(xiào)劃≈‍↑ε片、搖号入學等政策，以淡化(huà)學區(qū)房(fáng)概念，讓教育和(hé)♥×住房(fáng)各回本位。

3.規範租房(fáng)市(shì)場(chǎng)。目前，租賃房★£(fáng)供給側大(dà)多(duō)為(wèi)分(fēn)₽≤ε散的(de)家(jiā)庭和(hé)個(gè)人(rΩ≥én)，未來(lái)将增加政府所有(yǒu)和(hé)房(fáng♠↓ )地(dì)産商自(zì)持房(fáng)産的(de)供給。國(guó)家(jiā)↑¶$十四五規劃指出，全國(guó)40個(gè)重點城(chéng)市(shì)要( ‍yào)新增650萬套保障性租賃住房(fáng)；房(fáng)地(dì)産商必須在商品房₹ε(fáng)同小(xiǎo)區(qū)配置一(yī)定比例的(de)租賃✘$≥住房(fáng)，由房(fáng)産商自(zì)持和(hé)管理(lǐ)。

在租賃市(shì)場(chǎng)規範方面∑≈，應在法規層面進一(yī)步明(míng)确和(hé)保障租客權益，禁止群租，禁止非居™γ☆住空(kōng)間(jiān)如(rú)地(dì)下(xià)室、倉庫等用(yòng)于出租居住<φ©&，制(zhì)定分(fēn)等級的(de)租賃房(fΩ‍áng)裝修标準和(hé)指導價格等。

4.家(jiā)庭資産去(qù)房(fáng)地(dì §)産化(huà)。目前城(chéng)市(shì)家(jiā)庭資産七成₹÷在房(fáng)産，家(jiā)庭資産去(qù)房(fáng)地(dì)産化(↓¶'huà)本質上(shàng)要(yào)求市(sh™ ★ì)場(chǎng)能(néng)夠提供多(duō)種可(kě)供家(jiā)庭選擇的(d•☆™e)可(kě)靠的(de)資産形式。這(zhè)些(xσ≠‌iē)資産形式應具有(yǒu)以下(xià)兩個(gè)基本功能(néng)：

（1）能(néng)實現(xiàn)保值，在高(gāo)通>>(tōng)脹時(shí)代防止家(jiā)庭資産被通(tōng)脹吞噬γ✘₽；

（2）易流通(tōng)，在需要(yào)現(xiàn)金(jīn)時(s↔'hí)可(kě)較為(wèi)方便地(dì)轉化(huà)為(wè↓♣i)現(xiàn)金(jīn)使用(yòng)。

目前，除了(le)進一(yī)步規範資本市(shì)場(chǎng)<§&β，完善保險和(hé)養老(lǎo)金(jīn)制(zhì)度外(wài)，國(guó)•♥家(jiā)可(kě)參考新加坡設計(jì)一(yī)些(xiē)開(kāi)放β'α€(fàng)性的(de)主權财富基金(jīn)、國®≤↓(guó)家(jiā)養老(lǎo)基金(jīn)或者城(chéng)市(shì)發展基金λ♣(jīn)，用(yòng)于關乎國(guó)計(jì)民≤φ(mín)生(shēng)項目的(de)長(cháng)期投資，讓百姓分(fēnπ✔σσ)享國(guó)家(jiā)發展紅(hóng)利，又(yòu)能(néng)為(wèi)長(•<cháng)周期投資項目募集資金(jīn)，可(kě)謂一 ∑☆β(yī)舉兩得(de)。

二、政府視(shì)角：

從(cóng)土(tǔ)地(dì)财政中解套，更δ​α∞合理(lǐ)地(dì)供應和(hé)規劃土(tǔ)地(dì)

房(fáng)地(dì)産成本超過一(y↔ •ī)半在土(tǔ)地(dì)出讓金(jīn)，而非住房(fáng)本身(shēn)的‍÷≠(de)建築開(kāi)發。土(tǔ)地(Ω✘​φdì)出讓金(jīn)加上(shàng)∏λ與土(tǔ)地(dì)使用(yòng)開(kāi)發有(yǒu)關的(de)各種稅收‌‌"（如(rú)土(tǔ)地(dì)增值稅、契稅等），可(kě)達地(dì)方政府公共預§∞©算(suàn)收入的(de)八成，在地(dì)方政府的(de)支出​±中占到(dào)三分(fēn)之一(yī)左右，因此被稱為(wèi)“第二财政”。

所以要(yào)穩房(fáng)價（實質是(shì)"&在通(tōng)脹時(shí)代，穩房(fáng)價就(÷γ'✘jiù)是(shì)陰跌，讓通(tōng)脹逐漸稀釋房(fáng)價，達到(dào)實質上♥★§(shàng)緩慢(màn)降低(dī)房(fáng)價的(de)效果），首先要(®δyào)降低(dī)土(tǔ)地(dì)出讓金(jīn)，這(zhè)就(jiù$£ )要(yào)求地(dì)方政府減少(shǎo)對(duì)土(‍γ₹tǔ)地(dì)出讓金(jīn)的(de)←₽'"依賴。

（1）推進新稅制(zhì)改革，讓地(dì)方政府财權與事(shì)權相(xiàng)匹配，部分(‌✘‍βfēn)事(shì)權收歸中央，部分(fēn)财權留 ₩₽存地(dì)方。

（2）扶持新興産業(yè)發展，擴大(dà)地(dì)方政府稅基•™≈，提高(gāo)政府征稅能(néng)力，增加預算(suàn)內(nèi)的(de)✔φ稅收收入。

（3）加速房(fáng)地(dì)産稅落地(dì)。房(fáng)地(dì↑γ¥>)産稅本質是(shì)将一(yī)次性的(d♠★e)土(tǔ)地(dì)出讓金(jīn)轉化(huà)為(wèi)長(cháng)期可(kδ​πě)持續的(de)稅收，已提出多(duō)年(nián)卻一(yī)直未落地(dì)。去(qΩ®♣ù)年(nián)10月(yuè)國(guó)務院提出政策意向，要(yào)在全國(guó)部分(★>fēn)地(dì)區(qū)開(kāi)展房(fáng)地Ω↔(dì)産稅改革試點工(gōng)作(zuò)σ•λ，說(shuō)明(míng)房(fáng)地¥​∞(dì)産稅終于進入日(rì)程。房(fáng)地(dì)産$♥稅不(bù)但(dàn)有(yǒu)利于對(duì)城(chéng₹★→)市(shì)房(fáng)産産權進行(xíng)統一(yī)管理(lǐ)，還(hái)能(n↑£éng)迫使部分(fēn)多(duō)房(fáng)産擁有(y✘✘∑>ǒu)者将閑置房(fáng)産出售，減少(shǎo)資源浪費(fèi)。

地(dì)方政府從(cóng)土(tǔ)地(dì)财政中逐漸解套•±§後，就(jiù)能(néng)更從(cóng)容、有(y↕βǒu)規劃地(dì)供應土(tǔ)地(dì)。中國(guó)城(chéng)市×→φ≈(shì)土(tǔ)地(dì)供應模式要(yào)朝著(zhe)更科(kē)學、更合理(lǐ)&∞₩的(de)方向發展。2001年(nián)開(kāi)始推行(xíng)的(d₩♠¥e)公開(kāi)的(de)“招拍(pāi)挂”制(zhì)度，雖±₩然一(yī)定程度上(shàng)遏制(zhì)了(le)90年(nián)代土(tǔ)地(dφ$ì)使用(yòng)暗(àn)箱操作(zuò)和(hé)行(xíng)政腐敗現&&(xiàn)象，但(dàn)又(yòu)催生(shēng)了(le)土(tǔ)地(dì)價格•×α•哄擡、土(tǔ)地(dì)使用(yòng)缺乏長(cháng)期規劃的(de)問(wèn)題。

今後十幾年(nián)按照(zhào)房(f&≤✘φáng)地(dì)産高(gāo)質量轉型的(de)發展&↑☆♥要(yào)求和(hé)城(chéng)市(shì)人(rén)口增長(cháng)有(yǒu)'↔限甚至部分(fēn)城(chéng)市(shì)人(rén)口萎縮而向一(yī)些(xiē)經濟活‍σ±力比較旺盛的(de)城(chéng)市(♣αshì)群彙集的(de)情況，城(chéng)市(shì)應本著(zε•₹♠he)前瞻十年(nián)，根據“産業(yè)跟著(zhe)規劃走、人(rén)口跟著(zhe)₽✔産業(yè)走、土(tǔ)地(dì)跟著(zhe)人(rén)口走”ε≥∞的(de)原則來(lái)供應土(tǔ)地(dì)。

對(duì)人(rén)口流出的(de)城(chéng)市(↕γ•"shì)和(hé)人(rén)口流入的(de)城(chéng)市(shì)，采取不(b¶•π₽ù)同的(de)土(tǔ)地(dì)供應策略。如(rú)深圳>γ"市(shì)，充滿活力的(de)經濟發展前景仍每年(nián)吸引無數(shù)青年(n☆÷αián)湧入，新增供地(dì)跟不(bù)上(shàng)，這(zhè)是(s♥β≥£hì)深圳房(fáng)價上(shàng)漲的(de)主要(yào)原因。 ®因此類似深圳這(zhè)樣的(de)發展型城(chéng)市(shì)仍需增加土(© tǔ)地(dì)供應。

而北(běi)京因非首都(dōu)功能(néng)疏₽§♣解，常住人(rén)口已出現(xiàn)§≥下(xià)滑，因此北(běi)京人(rén)均居住面積并不(bù)少(shǎo)。北(běφδ₩♠i)京的(de)問(wèn)題在于公共服務太過 ↑•集中，導緻區(qū)域性房(fáng)價過高(gāo)，以及出行(xíng)困難。因此，像北(bě×≥₽ i)京這(zhè)樣的(de)成熟型城(chéng)市(shì)，應加強規劃合理(lǐ)性，使α↕ ×人(rén)口居住、産業(yè)發展和(hé)服務配套三者相(xiàng)适應，建設綜合發φ‌展的(de)新城(chéng)區(qū)，解決目前普遍存在的(de)居住地(dì)與工(gōng)≤↔±∞作(zuò)地(dì)分(fēn)離(lí)、居住地(dì)與公↓≥φφ共服務分(fēn)離(lí)，導緻的(de)通(tōng©♣×<)勤時(shí)間(jiān)過長(cháng)、公共服務可(kě)©✘γ及性低(dī)的(de)弊病。

土(tǔ)地(dì)供給不(bù)僅在省、市×Ω(shì)層面需要(yào)加強規劃，全國(guó)也(yě)要(yào)提高(♦÷∞gāo)土(tǔ)地(dì)資源使用(yòng)效率，實現(xiàn)跨區(qΩ↕ū)域的(de)土(tǔ)地(dì)資源配置。

三、房(fáng)地(dì)産産業(yè)形态轉變：

資産重組、轉型服務業(yè)和(hé)共享原則

圖片

經此房(fáng)地(dì)産企業(yè)債務暴雷事(shì)件(jiàn✘₹©↓)，中國(guó)房(fáng)地(dì)産行(xíng)業(yè)正在快(kuà​&πi)速進入大(dà)的(de)轉型期，短(duǎn)期還(hái)會(huì)有(yǒu ®<)不(bù)小(xiǎo)的(de)陣痛，但(dàn)最終将完成重構，實現(xiàn)•®∑房(fáng)地(dì)産整個(gè)産業(yè)≥£形态的(de)轉變。

1.以近(jìn)期一(yī)兩年(nián)的(de)時(shí)間(jiā ‍≠‍n)尺度來(lái)看(kàn)，

房(fáng)地(dì)産的(de)主要(yà&Ω¥o)任務是(shì)去(qù)金(jīn)融化(huà)和(hé)資産重組

中國(guó)房(fáng)企負債過高(gāo)，以“三條紅(hóng)線”​₽₽ 來(lái)框，據稱有(yǒu)三分(fēn)之二房(fáng)企踩線。在“房±&(fáng)住不(bù)炒”原則的(de)壓制(zhì)之下(xià)，房(fáng)價₹∏€δ被控制(zhì)，過高(gāo)信用(yòng)的(de)房(f£<σáng)企面臨大(dà)範圍破産的(de¥♦≤≥)風(fēng)險。目前中央已明(míng)确提出“保交樓、保民(mín)生(shēnβ©g)、保穩定”的(de)要(yào)求。在維穩大(∏∑₹dà)局和(hé)“壓實地(dì)方政府責任”的(de)重σ¥α©壓之下(xià)，地(dì)方政府和(hé)國(gu₽£©αó)有(yǒu)資本已參與房(fáng)企纾困，處置房(fáng)地(dì)産行("₹≈xíng)業(yè)風(fēng)險，落實保交樓政策，據稱←✔不(bù)少(shǎo)爛尾樓項目已陸續重啓。

“三保”确定的(de)是(shì)“保房(fáng)”目标，背後↓✘☆β是(shì)保千萬業(yè)主房(fáng)産的(de)目标，這(zhè)并不(bù)等于保房÷π&(fáng)企。對(duì)債務暴雷的(de)房(fáng)地(dì)産公司，按流程進入債務清算↔σ&(suàn)，該破産的(de)破産，該重組的(de)重組。λ&♠→九萬多(duō)的(de)房(fáng)企未來(lái)将可(k'✔↓βě)能(néng)減少(shǎo)一(yī)半以上(shàng)，特别是(shì₩♥)中小(xiǎo)型房(fáng)企将大(dà)幅減少(shǎo)。