房(fáng)地(dì)産開(kāi)發基礎知(zhī ✘&)識

1、房(fáng)地(dì)産

是(shì)指土(tǔ)地(dì)、建築物(wù)及其地(±"₩dì)上(shàng)的(de)附著(zhe)物(wù)，包括物(wù)質實體(tǐ)←≥€和(hé)依托于物(wù)質實體(tǐ)上(shàng)的(de)權益。房(fán≥©g)地(dì)産由于其固定不(bù)可(kě)移動性又(yòu)被稱為(wèi)•εσ不(bù)動産，是(shì)房(fáng)産與地(dì)産的(de)總稱，是±₽$(shì)房(fáng)屋和(hé)土(tǔ)地(dì)的(de)®×≥社會(huì)經濟形态。

2、房(fáng)地(dì)産業(yè)

是(shì)以土(tǔ)地(dì)和(hé)建築物(wù)為(wèi)經營對γ♠(duì)象，從(cóng)事(shì)房±≤∞(fáng)地(dì)産開(kāi)發、建設、經營、管理(lǐ)以及維修、± 裝飾和(hé)服務的(de)集多(duō)種經濟活動為(wèi)一(yī)體(tǐδ♥∏)的(de)綜合性産業(yè)。

3、房(fáng)地(dì)産開(kāi ​)發

是(shì)指在依法取得(de)國(guó)有(yǒu)土(tǔ)地(dì)使用(yòng)®→♦↔權的(de)土(tǔ)地(dì)上(sh♦↕àng)進行(xíng)基礎設施、房(fánπ¶g)屋建設的(de)行(xíng)為(wèi)。包括從(cóng)房(fánδ​​&g)屋定點選址到(dào)交付使用(yòng)的(de)全過程，由征地¶←<↓(dì)與拆遷安置、規劃設施、供水(shuǐ)、∏≤≤±排水(shuǐ)、供電(diàn)、通(tōng)信、通(tōng)道(dào)路(lù"®≥σ)、綠(lǜ)化(huà)、房(fáng)屋建設等多(duō)項內(nè∑♦×∑i)容組成。

4、物(wù)業(yè)

（1）居住物(wù)業(yè)

一(yī)般是(shì)指供人(rén)們生(shēng)活居住的(de)建築，包括普通¶‍Ω☆(tōng)住宅、公寓、别墅等，購(gòu)買者大(d✔λ≤à)都(dōu)以滿足自(zì)用(yòng)為(wèi)目的(de)。

（2）商業(yè)物(wù)業(yè)

也(yě)稱收益性物(wù)業(yè)或投資性物(wù)業(yè)，包≈÷括酒店(diàn)、寫字樓、商場(chǎng)、 ♠©商住樓等，購(gòu)買者大(dà)都(dōu)以投資為(wèi)目的☆β(de)。

（3）工(gōng)業(yè)物(wù)業(yè)

通(tōng)常是(shì)為(wèi)人(rén)們的(de)生(s←♣↑hēng)産活動提供入住空(kōng)間(jiān)，包括重工(gōng)業(y✘₽è)廠(chǎng)房(fáng)、輕工(gōng)業≈∏≈(yè)廠(chǎng)房(fáng)和(hé)高& (gāo)新技(jì)術(shù)産業(yè)用(y₽≈♦òng)房(fáng)、研究與發展用(yòng)房(fáng) &β×、倉儲用(yòng)房(fáng)等。

（4）特殊物(wù)業(yè)

如(rú)車(chē)站(zhàn)、橋梁、機πσ€(jī)場(chǎng)、高(gāo)速公路(lù♣↑ )、汽車(chē)加油站(zhàn)等物(wù)業(y ≈è)，特殊物(wù)業(yè)經營的(de)內(×★•nèi)容通(tōng)常要(yào)得(de)到(≤<<<dào)政府的(de)特殊許可(kě)。

5、房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎ±α←±ng)

（1）房(fáng)地(dì)産一(yī)級市(shì)場(chǎng)

是(shì)指國(guó)家(jiā)土(tǔ)地(dì)管理(lǐ)部λ↕Ω§門(mén)按土(tǔ)地(dì)供應計(jì)劃，采用(yòng∑¶)協議(yì)、招标、拍(pāi)賣的(de)方ε★σ式，以土(tǔ)地(dì)使用(yòng)合同的(de)形式，将土(tǔ)σ‍↕地(dì)使用(yòng)權以一(yī)定的(de)年(nián)限、規定的(≤ελde)用(yòng)途及一(yī)定的(de)價格出讓給房(fáng)地(dì)産開(∑≥♠←kāi)發商或其他(tā)土(tǔ)地(dì)使用(yòng)者所形成的(de)市(sh€♣ ì)場(chǎng)。

（2）房(fáng)地(dì)産二級市(shì)場(chǎng)

是(shì)指房(fáng)地(dì)産開ε±(kāi)發市(shì)場(chǎng)，經營主體(tǐ)為(wèi)房(fáng)地(dì)産✔→λ$開(kāi)發公司，經營內(nèi)容是(shì)™λ¶π按照(zhào)城(chéng)市(shì)總體(t±&★©ǐ)規劃和(hé)小(xiǎo)區(qū)建設規劃γ↑∞€，對(duì)土(tǔ)地(dì)進行(xíng)初級開(kāi)發和(hé)再次開(k♠↑δāi)發，然後将開(kāi)發出來(lái)的(de)房(fáng)地(dì)産出售給用 ☆ ↔(yòng)地(dì)、用(yòng)房(fáng)單位或個(gè)人(rén¶♥↔₩)。

（3）房(fáng)地(dì)産三級市(shì)場(chǎng)

是(shì)指在房(fáng)地(dì)産二級市(shì)場(chǎng)的(de)基礎λ©>上(shàng)再轉讓或出租的(de)房(fáng)地(dì)産交易，是(shì)單Ω♠Ω✔位、個(gè)人(rén)之間(jiān)的(de)房(fáng)地(dì)産産€≥權轉讓、抵押、租賃的(de)市(shì)場(chǎng)。

6、土(tǔ)地(dì)權利

（1）土(tǔ)地(dì)所有(yǒu)權

是(shì)指土(tǔ)地(dì)所有(yǒu)者在法律規定的(de)範€&圍內(nèi)，對(duì)其擁有(yǒu)的(de)土(tǔ)地(dì)享有(yǒu)占有(♦ λ®yǒu)、使用(yòng)、收益和(hé)處分(fēn)的(de)權利。

（2）土(tǔ)地(dì)使用(yòng)權

是(shì)指土(tǔ)地(dì)使用(yòng)權擁有(yǒu)者對"φβ(duì)土(tǔ)地(dì)使用(yòng)的(de)權限，包括開(kāi)發¥✘權、收益權、處置權。

7、土(tǔ)地(dì)開(kāi)發

（1）土(tǔ)地(dì)一(yī)級開(kāi)發

是(shì)指由政府或其授權委托的(de)企業(yè)，對(duì)一(yī)定區(qū>≥¥)域範圍內(nèi)的(de)城(chéng)市(shì)£→‌國(guó)有(yǒu)土(tǔ)地(dì)（毛地(dì)）或農(nóng)村(cūn)集÷σγ體(tǐ)土(tǔ)地(dì)（生(shēng)地(dì)）進行(xíng)統一(yī)的(dλ♥e)征地(dì)、拆遷、安置、補償，并進行(xíng)适當的(de)市(shì)政σ€配套設施建設，使該區(qū)域範圍內(nèi)的(de)土(≠←Ωtǔ)地(dì)達到(dào)“三通(tōng)一(yī)平”或“七通(tōng)一(≠↔yī)平”的(de)建設條件(jiàn)（熟地(•≤φdì)），再對(duì)熟地(dì)進行(xíng)有(yǒu)償×γ₹≈出讓或轉讓的(de)過程。

（2）生(shēng)地(dì)

指可(kě)能(néng)成為(wèi)房(fáng)地(dì)産開★♠®(kāi)發與經常活動所利用(yòng)，但(dàn)✘ 尚未開(kāi)發的(de)農(nóng)地(dì)和(hé)荒地(dì)，即待開(kā"↔i)發的(de)國(guó)有(yǒu)土(tǔ)地(dì)，是(shì)距離(lí)城(chγ≤∑→éng)鎮較遠(yuǎn)、無市(shì)政基礎設施、未開(kāi)發利用(yòng)的₽©(de)土(tǔ)地(dì)。

（3）毛地(dì)

是(shì)指城(chéng)市(shì)✘≤♥中需要(yào)拆遷而尚未拆遷的(de)土(tǔ)地(dì)，即已有(yǒu)地(d®αì)上(shàng)建築物(wù)及附屬設施的(α★de)建築物(wù)，将被改建的(de)土(tǔ)地(dì)。

（4）熟地(dì)

是(shì)指已完成市(shì)政基礎設施建設的(de)土(t☆∑•÷ǔ)地(dì)，達到(dào)“三通(tōng)一<β (yī)平”或“七通(tōng)一(yī)平”施工(gōng)條件(jiàn)的(de)₽≠'‍土(tǔ)地(dì)。

（5）宗地(dì)

是(shì)指以權屬界線組成的(de)封閉 ₹ 地(dì)塊，是(shì)地(dì)籍的(d♣♥δδe)最小(xiǎo)單元。

（6）淨地(dì)

是(shì)指國(guó)家(jiā)在土(tǔ)地(dì)出讓時(shí)，已經完成拆除平±₩≠≥整，不(bù)存在需要(yào)進一(yī)步拆除的(de)建築物(✘©✔πwù)、構建物(wù)等設施的(de)土(tǔ)地(dì)。

（7）三通(tōng)一(yī)平

是(shì)指水(shuǐ)通(tōng)、電(diàn)通(t 'φ±ōng)、路(lù)通(tōng)和(hé)場(c¶•₩hǎng)地(dì)平整。

（8）七通(tōng)一(yī)平

是(shì)指給水(shuǐ)桶、排水(shuǐ)通(tōng)、電 λ‍(diàn)力通(tōng)、通(tōng)信通(tōng)、燃氣通(tōng)☆>♦、路(lù)通(tōng)、供熱(rè)通(δλ♦tōng)和(hé)場(chǎng)地(dì)平¥∑≠整。

8、土(tǔ)地(dì)使用(yòng)權出讓

（1）出讓年(nián)限

指土(tǔ)地(dì)使用(yòng)權受讓人(rén)在出讓地(dì)塊上(shà★←± ng)享有(yǒu)土(tǔ)地(dì)使用(yòng)權的(de)總年(niá&πn)限。其中，居住用(yòng)地(dì) ↕$∏為(wèi)70年(nián)；工(gōng)&₹業(yè)用(yòng)地(dì)為(wèi)50年(nián)；教育、科(kē≠©)技(jì)、文(wén)化(huà)、衛生(shēng)、體(tǐ)育用(y≠↓òng)地(dì)為(wèi)50年(nián)；商業(yè)、旅遊、娛樂(yuè)用(y ¥  òng)地(dì)為(wèi)40年(nián)；綜合用(yòng£©)地(dì)或其他(tā)用(yòng)地(dì¥δ©λ)為(wèi)50年(nián)。

（2）協議(yì)出讓

是(shì)指國(guó)家(jiā)以協議(yì)方式将國(guó)有(yǒu)土 δ×(tǔ)地(dì)使用(yòng)權在一(yī)定年(niΩ∑án)限內(nèi)出讓給土(tǔ)地(dì)使用(yòng)者，由土(tǔπ♠)地(dì)使用(yòng)者向國(guó)家(jiā>₩¶←)支付土(tǔ)地(dì)使用(yòng)權出讓金(jīn)的(de)行(xín&   g)為(wèi)。

（3）招标出讓

是(shì)指市(shì)、縣國(guó)土(tǔ)資源管♣>理(lǐ)部門(mén)發布招标公告或者投标邀請(qǐng)書(shū)，邀請(σ±<qǐng)特定或不(bù)特定的(de)法人(rén)、自(zì)然₹Ω人(rén)和(hé)其他(tā)組織參加投标，根據↓φ★投标結果确定土(tǔ)地(dì)使用(yòng)者的(de)行(xíng★☆)為(wèi)。

（4）拍(pāi)賣出讓

是(shì)指市(shì)、縣國(guó)土(tǔ)資源管理(lǐ)部門(mén)發布拍(pā&©i)賣公告，由競買人(rén)在指定時(shí)間(jiān)、地(dì)點進行(x♥≥íng)公開(kāi)競價，根據出價結果确定土(tǔ)地(dì)使λσ→用(yòng)者的(de)行(xíng)為(wèi)。

（5）挂牌出讓

是(shì)指市(shì)、縣土(tǔ)地(dì)資源管理(lǐσβ)部門(mén)發布挂牌公告，按公告規定的(de)期限将拟出讓宗地(dì)λδ的(de)交易條件(jiàn)在指定的(de)土(tǔ)地(dì)交¥₽$易場(chǎng)所挂牌公布，接受競買人(rén)的(de)報(bào)價申請'₩γ←(qǐng)并更新挂牌價格，根據挂牌期限截止時₹γα(shí)的(de)出價結果确定土(tǔ)地(dì)使用(yòng)者的(de)行(xí∑♠≤ng)為(wèi)。

9、土(tǔ)地(dì)價格

（1）地(dì)價

是(shì)指土(tǔ)地(dì)使用(yòng)權受™<'讓人(rén)獲取土(tǔ)地(dì)使用(yòn<™±∞g)權所需的(de)全部費(fèi)用(yòng)。

（2）土(tǔ)地(dì)出讓金(jīn)

是(shì)指各級政府土(tǔ)地(dì)管理(lǐ)部門(mén)将土(tǔ)地(dìΩ∑​)使用(yòng)權出讓給土(tǔ)地(dì)使用(yòng)&±者，按規定向受讓人(rén)收取的(de)土(tǔ)地(dì)出讓的(de)全部價款。

（3）地(dì)面價

是(shì)指每平方米土(tǔ)地(dì)的(de)單價，即用☆'(yòng)出讓金(jīn)總額除以土(tǔ)地(dì)總面積。

（4）樓面價

是(shì)指攤到(dào)每平方米建築面積的(deλ$)地(dì)價，即用(yòng)出讓金(jīn)≥Ω& 總額除以規劃允許建造的(de)總建築面積。

10、土(tǔ)地(dì)競價

（1）一(yī)次競價

是(shì)指土(tǔ)地(dì)招标拍(p♦$&Ωāi)賣挂牌主持人(rén)進行(xíng)現(xiàn)場(chǎng)競價，每 "÷位競價人(rén)隻能(néng)進行(₽'↑♠xíng)一(yī)次書(shū)面報(bào)價，報(​​ ≤bào)價後不(bù)允許進行(xíng)修改，然後以價高(gāo)得(de)者的(de)原則來↓β(lái)确定競價人(rén)的(de)方式。

（2）雙向競價

是(shì)指在土(tǔ)地(dì)出讓競價中，向下(©±xià)競房(fáng)價、向上(shàng)競地(dì)價，綜 ₩σ★合報(bào)價最佳者勝出。一(yī)般用(yòng≠♥)于限價商品房(fáng)用(yòng)地(dì)出讓。

11、保障性住房(fáng)

（1）經濟适用(yòng)房(fáng)

是(shì)指政府提供優惠政策，限定套型面積和(hé)銷售× "價格，按照(zhào)合理(lǐ)标準建設，面向城(chéng)市(shì)低(dī)收入住房$δ(fáng)困難家(jiā)庭供應，具有(yǒu)保障性質的(de)政策性住房(fáng)。> 

（2）廉租房(fáng)

是(shì)指政府以租金(jīn)補貼或實物(↓♦✘wù)配租的(de)方式，向符合城(chéng)鎮居民(mín₩≤Ω)最低(dī)生(shēng)活保障标準且住房(fán₹÷g)困難的(de)家(jiā)庭提供社會(huì)保 ∞↓λ障性質的(de)住房(fáng)。

（3）公共租賃房(fáng)

是(shì)指政府提供政策優惠，限定套型面積和(hé)出租價格，按照(zhào)合理(lǐ)  λ标準籌集，主要(yào)面向低(dī)收入住房&☆¥∏(fáng)困難家(jiā)庭出租的(de)具有(yǒu)保障性質的(d↔φe)住房(fáng)。

（4）限價商品房(fáng)

是(shì)指通(tōng)過多(duō)種形式籌集，限定套型和(hé)銷售價格，實行(xíng☆♥←♣)定向銷售，用(yòng)于解決城(chéng)鎮中低(dī)收入家(jiā)庭和(hé)特殊Ω©♥群體(tǐ)住房(fáng)困難的(de)政策性住房(fáng)。

12、土(tǔ)地(dì)登記

（1）地(dì)籍調查

是(shì)指依照(zhào)法律程序和(hé)技(jì)術(sh★≤ù)規程，對(duì)申請(qǐng)登記的(d↑∏≠βe)宗地(dì)現(xiàn)場(chǎng)核實其權屬、位置、界線、✘≥σ£數(shù)量、用(yòng)途等基本情況的(de)行(xíng)政行( ÷α'xíng)為(wèi)。

（2）土(tǔ)地(dì)證

是(shì)指政府頒發的(de)載明(míng)所有(‍α♠yǒu)者或使用(yòng)者的(de)¥¶♣§姓名、土(tǔ)地(dì)的(de)方位、地(dì)級、面積、四至、用¶↕(yòng)途、使用(yòng)日(rì)期和(h¥  é)權源等，以備查考的(de)證書(shū)。

（3）國(guó)有(yǒu)土(tǔ)地(dì)使用(yòng)權

包括國(guó)有(yǒu)建設用(yòngβ≠∞)地(dì)使用(yòng)權和(hé)‌↕£國(guó)有(yǒu)農(nóng)用(yòng)地(dì)使用(yòng ←≤)權。

（4）集體(tǐ)土(tǔ)地(dì)使用(yòng)權

包括集體(tǐ)建設用(yòng)地(dì)使用(yòng)權、宅¶ε基地(dì)使用(yòng)權和(hé)集體(tǐ)農(nóng)用(yòng)地(dì)使用(‌•₹yòng)權。

12、商業(yè)地(dì)産

是(shì)指用(yòng)于商業(yèΩ ε)用(yòng)途或具備商業(yè)功能(néng)的(de)地(dì)産✔♥×。物(wù)業(yè)類型主要(yào)包括商業(yè)街(jiē)☆Ω​ε、購(gòu)物(wù)中心、商場(chǎng)、專業(yè)市(shì)場(chǎng)、☆'↕住宅底商、商鋪、寫字樓、酒店(diàn)。

13、城(chéng)市(shì)綜合體(tǐ)

是(shì)指将城(chéng)市(shì)中的(de)商業(yè)、辦公、居住、旅‌✘店(diàn)、展覽、餐飲、會(huì)議(y±$ì)、文(wén)娛和(hé)交通(tōng)等₹‌€≤城(chéng)市(shì)空(kōng)間(jiān)的(de)↑™↑♣各項功能(néng)進行(xíng)組合，并在各部分$ ★↔(fēn)之間(jiān)建立一(yī)種相(xiàng)互依存、相(xià↓÷•ng)互助益的(de)能(néng)動關系，從(cóng)而↓©♦形成一(yī)個(gè)多(duō)功能(néng)、高(gāo)效¥✔∞™率的(de)建築綜合體(tǐ)，并将這(zhè)些(xiē∞∑♠​)功能(néng)空(kōng)間(jiān)進行(xíng)優化‍♣>(huà)組合，共存于一(yī)個(gè)有(yǒu)機(jī)系統中。

14、工(gōng)業(yè)地(dì)産

是(shì)指工(gōng)業(yè)類土(tǔ)地(dì)使用(yòng)性質的(d"♥÷₹e)所有(yǒu)毛地(dì)、熟地(dα∏&ì)，以及該類土(tǔ)地(dì)上(shàng)的(de)建築物(wù)和(hé)附屬₽±₽♠物(wù)，是(shì)有(yǒu)别于住宅、商業(yè)和(hé)綜合類用(yòng₩'↔₹)地(dì)以外(wài)的(de)用(yòng)地(dì)。

15、旅遊地(dì)産

是(shì)指以旅遊、休閑、度假人(rén)群為(wèi)目标、為(wèi)最終消費♠&•(fèi)者的(de)物(wù)業(yè)形式，包括★¶休閑度假村(cūn)、主題公園、培訓基地(dì)、産權酒店₽γ(diàn)、分(fēn)時(shí)度假酒店(diàn)、風(fēng)景名勝度假村(cū≤÷→n)、民(mín)俗度假村(cūn)等旅遊置業(yè)項目。δ φ

16、文(wén)化(huà)地(dì)¥¶産

是(shì)指以文(wén)化(huà)軟實力為(®≈¥wèi)核心競争力的(de)房(fáng)地(dì)産開(kāi)發模式，是&©↔≤(shì)用(yòng)文(wén)化(huà)引領規劃、建★≤©€築設計(jì)、園林(lín)景觀、營銷體(tǐ)系、物(wù)業(yè)服務的(de)系統工(g★​ōng)程。

17、養老(lǎo)地(dì)産

是(shì)指以适合老(lǎo)齡人(ré¶∏n)居住為(wèi)創新核心，從(cóng)建築設計(jì)、園林(★εφlín)規劃和(hé)裝飾标準都(dōu)接βγ近(jìn)于高(gāo)端住宅産品開(kāi)發規"®¶律的(de)建築産品。

（二）房(fáng)地(dì)産開(kāi)發過程基礎知(zhī©&φφ)識

1、項目建議(yì)書(shū)

是(shì)指房(fáng)地(dì)産開(kāi)發企業(yè)根據國(guó§​)民(mín)經濟和(hé)社會(huìπ>)發展的(de)長(cháng)遠(yuǎn)規劃、行(xíng)業> (yè)規劃、地(dì)區(qū)規劃的(de)要(yào)求，結合✘↔各項目自(zì)然資源、市(shì)場(chǎng)預測•ε✘β與分(fēn)析，在基本條件(jiàn)成熟後向國(guó)家(jiā)、地(dì)區(qū)γε項目主管部門(mén)推薦的(de)建設性材料。

2、項目立項

是(shì)指項目取得(de)政府主管部門(mén)（計(jì)劃發展委員(yuán)會(huì€γ)）的(de)批準文(wén)件(jiàn)。

3、項目可(kě)行(xíng)性研究

是(shì)指對(duì)工(gōng)程項目建設投ασ&資決策前進行(xíng)的(de)技(jì)術(shù)經濟分(f¶®✔"ēn)析和(hé)論證。

4、設計(jì)任務書(shū)

是(shì)建設單位對(duì)工(gōng)程項目設±γ¶↓計(jì)提出的(de)要(yào)求，是(shì)工(gōng)程設計(jì)的(de)主要(♥€>≤yào)依據。

5、建築工(gōng)程方案設計(jì)

是(shì)依據設計(jì)任務書(sh≠Ωū)編制(zhì)的(de)文(wén)件(jiàn)，由↕♣₹設計(jì)說(shuō)明(míng)書(shū)、設計(jì)圖紙(zhǐ)、投資估算(suà↔δφn)、透視(shì)圖四部分(fēn)組成，一(yī)些(xiē)大(dà)型或重><σ要(yào)的(de)建築，可(kě)根據工(gōng)程需要(yào)加做(zuò✘≥)建築模型。

6、初步設計(jì)

是(shì)根據批準的(de)可(kě)行(♠  ↓xíng)性研究報(bào)告或設計(jì)任務書(shū←☆'↑)而編制(zhì)的(de)初步設計(j×$‌≥ì)文(wén)件(jiàn)，包括設計(jì)說(shuō)明(≈★míng)書(shū)、設計(jì)圖紙(zh£‍ǐ)、主要(yào)設備及材料表和(hé≈→®∞)工(gōng)程概算(suàn)書(shū)。

7、施工(gōng)圖設計(jì)

是(shì)根據已批準的(de)初步設計(jì)或設δβ $計(jì)方案而編制(zhì)的(de)可(kě§★↑♥)供進行(xíng)施工(gōng)和(£±hé)安裝的(de)設計(jì)文(wén)件(jiàn)。

8、基本指标

（1）用(yòng)地(dì)性質

是(shì)指規劃用(yòng)地(dì•απ✘)的(de)使用(yòng)功能(néng)。

（2）用(yòng)地(dì)面積

是(shì)指規劃地(dì)塊劃定的(de)面積。

（3）用(yòng)地(dì)紅(hóng)線

是(shì)指經城(chéng)市(shì)規劃行(xíng)政主管部門(mén)批準的(de)建≤±¥≥設用(yòng)範圍內(nèi)的(de)界線。

（4）建設用(yòng)地(dì)面積

是(shì)指城(chéng)市(shì)規劃行(xíng)政主管部門(m§®∏én)确定的(de)建設用(yòng)地(dì)位置和(hé)界線所圍合的(de)用(≠₹yòng)地(dì)水(shuǐ)平投影(yǐng)面積€"βγ，又(yòu)稱總占地(dì)面積。

（5）總建築面積

是(shì)指建築物(wù)各層水(sh♥♣uǐ)平投影(yǐng)面積的(de)綜合，包括使用(yòng)面積、輔助面積和(hé)↕∞結構面積三項。

（6）容積率

是(shì)指建設用(yòng)地(dì)內≥↓(nèi)的(de)總建築面積與建設用(yòng)地(dì)面積之比。容積率越小(x✔€<iǎo)，意味著(zhe)生(shēng)活質量越高(gāo)。

（7）綠(lǜ)地(dì)率

是(shì)指一(yī)定地(dì)區(qū≈$≈)內(nèi)各類綠(lǜ)化(huà)用(yòng)地(dì)總面積占該地‍ ​'(dì)區(qū)總面積的(de)比例。通¥≠(tōng)常新區(qū)綠(lǜ)地(dì)率不(bù)低(dī)于30%，舊(jiδ>÷ù)區(qū)綠(lǜ)地(dì)率不(bù)低(dī)于20%。

（8）綠(lǜ)化(huà)率

是(shì)指在建設用(yòng)地(dì)範圍內(nèi)全部綠(lǜ)化£Ω(huà)種植物(wù)水(shuǐ)平投影(yǐng)面積之和(hé)與建β 設用(yòng)地(dì)面積的(de)比率。綠(lǜ)化(h∞‍♠↓uà)率一(yī)般要(yào)大(dà)于綠(lǜ)地(dì)率。¥↔λ

9、基本設施

（1）配建設施

是(shì)指與住宅規模或人(rén)口規模相(xiàng)對(duì)應配套建設的(de)©‍公共服務設施、道(dào)路(lù)和(hé)公共綠(lǜσ​)地(dì)總稱。

（2）配套設施

是(shì)指為(wèi)方便生(shēng)活而提供的(de)各種§λ₩設施，如(rú)水(shuǐ)、電(diàn)、暖氣、煤氣、通(tōng)信、入網、有(yǒu)&✘∞線電(diàn)視(shì)、交通(tōng)車(chē)站(zhàn)、學校(xiào)、醫(y£≠♥₽ī)院、廣場(chǎng)、超市(shì)、郵電(diàn)、公園等。

（3）公共活動中心

是(shì)指配套公建相(xiàng)對(duì)集中的(de)居住區(qū)中心、小(xiǎo₹↔​)區(qū)中心和(hé)組團中心等。

（4）建築小(xiǎo)品

是(shì)指既有(yǒu)功能(néng)∑‌要(yào)求，又(yòu)具有(yǒu)點綴、裝飾和(hé)美(měi)化(huà☆πβ©)作(zuò)用(yòng)的(de)，從(cóng)屬于某一(yī)建築空(kōng)間(jΩ'ααiān)環境的(de)小(xiǎo)體(tǐ)量建築、遊憩觀賞設施和(hé)指γ÷<↑示性标志(zhì)物(wù)等的(de)統稱。

（5）停車(chē)場(chǎng)

是(shì)指在建設用(yòng)地(dì)內(nèi)為(wèi)停放(fàng)機(jī)≤‌•動車(chē)和(hé)非機(jī)動車(chē)須配置的(de)場(chǎ©↕'‌ng)地(dì)。停車(chē)場(chǎng)面積小(xiǎo)型汽車(chβ§ē)按每車(chē)位25m2計(jì)算(suàn)，自(zì)行(xíng'↓)車(chē)按每車(chē)位15 m2計(jì)算(suà→♦n)。

10、房(fáng)屋建築

（1）低(dī)層房(fáng)屋

是(shì)指高(gāo)度低(dī)于或等于10m的(de)建築物(wù)。

（2）多(duō)層房(fáng)屋

是(shì)指高(gāo)于10m、低(dī)于或等于24m的(de)↕×↔​建築物(wù)，一(yī)般為(wèi)4-8層，一(yī)般₩→→采用(yòng)磚混結構，少(shǎo)數(sσ®hù)采用(yòng)鋼筋混凝土(tǔ)結構。

（3）高(gāo)層房(fáng)屋

是(shì)指高(gāo)于24m、8層♠ε©以上(shàng)（含8層）的(de)建築體(tǐ)，一(yī♦ ​‍)般分(fēn)為(wèi)小(xiǎo)高(gāo)層（8-1<÷2層）、高(gāo)層（13-24層）和(hé)超高(gāo)層（24層或100m以上(sh∑↕àng)）。

（4）自(zì)然層

是(shì)指樓層高(gāo)度在2.2m以上(shàng)的(de)标準層及在2.7m以上(sh$λ ×àng)的(de)住宅。

（5）技(jì)術(shù)層

是(shì)指建築物(wù)的(de)自(zì≤ )然層內(nèi)，用(yòng)作(zuò)水(shuǐ)、電('λdiàn)、暖、衛生(shēng)等設備←δ÷安裝的(de)局部層次。

（6）錯(cuò)層

是(shì)指室內(nèi)不(bù)同功能(©∏§ néng)區(qū)樓地(dì)面不(bù)在同一(y₽₹ī)平面，高(gāo)度差約為(wèi)400-600mm，以實現(xiàn)動靜(jìng)σ→、公私的(de)分(fēn)離(lí)。

11、五證兩書(shū)

五證：建設用(yòng)地(dì)規劃許可(kě)證，國(guó)有(yǒu)土(tǔ)地(dì±®>)使用(yòng)權證，建設工(gōng)程規劃許可(kě)證，建築工(gōng)程施Ωλ工(gōng)許可(kě)證，商品房(fáng)預（銷）售許可<§(kě)證。

兩書(shū)：商品房(fáng)質量保證書(shū)，商品房(fáng)使用≥σ (yòng)說(shuō)明(míng)書(shū)。

12、招标方式

（1）公開(kāi)招标

由招标單位通(tōng)過報(bào)刊、廣播、電(diàφ♣n)視(shì)等傳播媒介發布招标通(tōn≤ ​¶g)告，公開(kāi)請(qǐng)承包者↓‍<參加投标競争。

（2）邀請(qǐng)招标

招标單位不(bù)公開(kāi)發布招标通(tōng)告，而 πδ®是(shì)根據工(gōng)程特點向經預先選擇的(d€γe)承包商發出招标通(tōng)知(zhī)書(shū)或邀請(qǐng♦₽©)函，根據回複情況選擇投标對(duì)象。

（3）協商議(yì)标

由建設單位直接選擇投标單位，就(jiù)工(gō​©ng)程的(de)工(gōng)期和(hé)造價等條件(jiàn)，雙方直接商談¥←§中标條件(jiàn)和(hé)要(yào)求。

二、開(kāi)發流程

（一(yī)）前期策劃

1、市(shì)場(chǎng)調研

（1）調研流程

☆前期準備：确定市(shì)場(chǎng)調研內(nèi)✘Ω容和(hé)目的(de)→拟定市(shì)場(ch"∑ ←ǎng)調研計(jì)劃→選擇調查人(rén)員(yuán)

☆市(shì)場(chǎng)調查：收集相(xiàng)關信息資料→選擇調研方法→進行♣α(xíng)現(xiàn)場(chǎng)調查

☆資料分(fēn)析：編輯整理(lǐ)信息資料→撰寫市(shì)場(chǎng)調查Ω∞™☆報(bào)告

（2）調研內(nèi)容

☆環境調研：政策法律環境、經濟環境、社會(huì)文(wén)化(huà)環境、★ 城(chéng)市(shì)房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎ ≤ng)

☆供求調研：消費(fèi)者構成、購(gòu)買動力、購(gò‌®u)買行(xíng)為(wèi)

☆項目調研：項目所在地(dì)氣候、土(tǔ)地(dì)性質、周邊環境、周邊社區(qū)現(x>∏✘↓iàn)狀、市(shì)政及公建配套設施、交通(tō‍₹✘✔ng)條件(jiàn)等

☆競争市(shì)場(chǎng)調研：★ ±™競争項目調研（産品規劃、價格策略、廣告策✔♦略、銷售情況等），競争企業(yè)調研（企業(yè)專業(yè)化(huà)程度、品牌知(<£€★zhī)名度、銷售方式、産品質量、成本狀況、價格策略、與當地(dì)政府關系等）

（3）撰寫報(bào)告

包括導言、研究方法、調查成果、限制(zhì)條件(jiàn)、 >結論和(hé)建議(yì)。

2、項目可(kě)行(xíng)性分(fēn)析

（1）報(bào)告依據

☆國(guó)家(jiā)相(xiàng→λ<)關法律法規；

☆國(guó)民(mín)經濟和(hé)社會(huì)發展♦ π♥規劃、城(chéng)市(shì)規劃、土(tǔ•©₹>)地(dì)利用(yòng)總體(tǐ)規劃及行(xíng)業(yè)發展規劃；

☆國(guó)家(jiā)宏觀調控政策、産業(yèΩ‌✘)政策、行(xíng)業(yè)準入标準；

☆城(chéng)市(shì)規劃管理(lǐ)部門(mén)出具的(de)≈β♦規劃意見(jiàn)；

☆《國(guó)有(yǒu)土(tǔ)地(dì)使用(yòng)權出讓合同》或國↕₽β(guó)有(yǒu)土(tǔ)地(dì)使用(yòng)權證書φ≠∞(shū)，或國(guó)土(tǔ)資源管理(lǐ)§≥部門(mén)出具的(de)項目用(yòng)地(dì)預審意見(jiàn)；

☆環境保護行(xíng)政主管部門(mén)出具的(de)環境影(yǐn "g)響評價文(wén)件(jiàn)的(de)審批意見(jiàn)；

☆交通(tōng)行(xíng)政主管部€★門(mén)出具的(de)交通(tōng)影(yγλǐng)響評價文(wén)件(jiàn)的(de)意見(jiàn)σ&& ；

☆自(zì)然、地(dì)理(lǐ)、氣象、水(shuǐ)文(wén)地(¥÷↕dì)質、經濟、社會(huì)等基礎資料；

☆有(yǒu)關工(gōng)程技(jì)術(sh↑₽φù)方面的(de)标準、規範、指标、要(yào)"<∏求等資料；

☆國(guó)家(jiā)規定的(de)經濟參數(shù)和(hé)指标；

☆開(kāi)發項目備選方案的(de)土(tǔ)地×"ε (dì)利用(yòng)條件(jiàn)、規劃設計(jì)條件(jiàn)以←₹∑β及備選規劃設計(jì)方案等。

（2）報(bào)告內(nèi)容

項目總論、市(shì)場(chǎng)研究、項目開(kāi)發方案、投資估算(suàn)與融資¥'↕方案、項目财務評價、項目不(bù)确定性分(fēn)析、項目風(fēng)險防控、項σσ★目經濟可(kě)行(xíng)性研究結論及建議(yì)、附件(jiàn)等。

3、前期定位

（1）土(tǔ)地(dì)定位

☆如(rú)何進行(xíng)土(tǔ)地(dì)儲備與競拍(pāi)；

☆明(míng)确如(rú)何選擇土(tǔ)地(dì)開(kā±€≥¥i)發設計(jì)；

☆土(tǔ)地(dì)開(kāi)發如(rú)何定位。

（2）市(shì)場(chǎng)定位

☆明(míng)确開(kāi)發理(lǐ)念及土(tǔ)地(dì)用(©Ω&₹yòng)途；

☆進行(xíng)房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)研究；

☆選定細分(fēn)市(shì)場(chǎng)；

☆目标客群定位；

☆進行(xíng)産品定位；

☆進行(xíng)價格定位；

☆财務評價。

（3）産品定位

☆總體(tǐ)規劃布局；

☆戶型設計(jì)；

☆建築設計(jì)；

☆園林(lín)景觀設計(jì)；

☆附加值提升。

（二）土(tǔ)地(dì)獲取

1、土(tǔ)地(dì)儲備及土(tǔ)地(dì)價值評估

（1）土(tǔ)地(dì)儲備開(kāi)發實施

征地(dì)→拆遷→市(shì)政基礎設施建設→土(t↓‌✔♣ǔ)地(dì)儲備開(kāi)發項目驗收

（2）土(tǔ)地(dì)價值判斷标準

土(tǔ)地(dì)形狀、土(tǔ)地(dì)面積、交通(tōng)環境、區(qū)位條件↑γ(jiàn)、土(tǔ)地(dì)性質、建設現(xiàn)狀、片區(qū)規劃、投資目的∏✘£(de)、土(tǔ)地(dì)附加值、經濟界限。

2、地(dì)産企業(yè)土(tǔ)地ε$(dì)獲取決策管理(lǐ)

（1）決策流程

戰略評估→效益評估→可(kě)行(xíng)性評估→執行(xín≠±g)

（2）獲取步驟

☆進行(xíng)市(shì)場(chǎng)調查；

☆明(míng)确土(tǔ)地(dì)獲取方式§×（出讓、劃撥、轉讓）；

☆辦理(lǐ)土(tǔ)地(dì)手續。

（三）規劃設計(jì)

1、招投标管理(lǐ)

（1）招投标類型

☆全過程招投标；

☆材料及設備招投标；

☆工(gōng)程施工(gōng)招投标；

☆勘察設計(jì)招投标。

（2）招投标方式

公開(kāi)招标、邀請(qǐng)招标、協議(yì∏€↑★)招标。

（3）招投标程序

☆申請(qǐng)立項；

☆編制(zhì)招标文(wén)件(jiàn)及标底；

☆确定招标方式；

☆投标人(rén)資格審查；

☆招标工(gōng)程交底及答(dá)疑；

☆投标報(bào)價；

☆開(kāi)标；

☆評标；

☆決标；

☆簽訂合同。

2、項目定位

（1）市(shì)場(chǎng)環境分(fēn)析

包括經濟環境、政策環境、競争市(shì)場(chǎng)環境等。

（2）客戶定位

細分(fēn)目标客戶群→定位目标客戶群→選擇目标客戶群。

（3）産品整體(tǐ)定位

包括容積率配置、公共設施定位、樓層用(yòng)途定位等。

（4）産品定位

包括産品檔次、項目環境、總平面布置、建築、景觀、智能(néng)化(huà)、¶∏"♣物(wù)業(yè)管理(lǐ)等。