貴州震達建設告訴您：房(fáng)地(dì)産開(k§±≈āi)發的(de)造價管理(lǐ)

一(yī)、合理(lǐ)的(de)設計(jì)是(shì)有(£ §yǒu)效控制(zhì)工(gōng)程造價的↕★Ω(de)前提

項目一(yī)經決策，合理(lǐ)的(de)設計(↔♦jì)是(shì)控制(zhì)工(gōn>☆™‌g)程造價的(de)前提和(hé)基礎，設計(jì)費(fèi)用(yòng)一(yī)般•®隻占建設項目全部費(fèi)用(yòng)1%--2%，但≤₽£‍(dàn)影(yǐng)響到(dào)工(gōng)←✔​程造價達到(dào)75%以上(shàng)∞±★ ，設計(jì)的(de)質量和(hé)功能•∏​↔(néng)是(shì)否滿足使用(yòng)要(yào)求，不(bù)僅關系到(dào)≈®≈£建設項目一(yī)次性投資多(duō)少(shǎo)，而且影(yǐ≥ ©ng)響到(dào)建成後的(de)使用(yòng)效益。當工(gōng)程項目設計(jì♣​)一(yī)經确定，也(yě)就(jiù)确定了(le)工(gōng)程→↓↔造價的(de)主要(yào)部分(fēn)，工(gōng)程預算(suàn)、結算(s♠✘≈≈uàn)隻是(shì)工(gōng)程計(jì)量而不λ (bù)能(néng)從(cóng)根本>​↕上(shàng)改變工(gōng)程造價，因此要(yào)有(yǒ•α•§u)效控制(zhì)工(gōng)程成本，就(jiù)要(y★★α ào)著(zhe)重抓好(hǎo)工(gōng)程設計(jì)這(zhè)個(gè)階段管理(l≤‍∑☆ǐ)。 

1、實行(xíng)設計(jì)方案招投标制(zhì)度。通(tōng)過設計(jì)招标來<←(lái)選擇優秀的(de)設計(jì)單位，從(cóng)而保證設計(j™₹ì)的(de)先進性、合理(lǐ)性、準确性，避免因設計(jì)質量問(wèn)題，•∑出現(xiàn)工(gōng)程變更，增加工(gōng)程成本，同時(shí)也(yě‍σ↕₩)能(néng)避免因建築産品設計(jì)落後，影(yǐng)響銷售，造成資金(jīn)長(c≥±&háng)期得(de)不(bù)到(dàoπ ‌©)回收，經濟效益無法保證。如(rú)：九龍灣5#樓基坑×∏×£支護工(gōng)程,設計(jì)方案一(yī)：基坑邊坡為(wèi)錨杆 ∑α支護加水(shuǐ)泥噴粉樁止水(shuǐ←₽β€)圍幕複合基坑支護,造價為(wèi)200萬元；設計(jì)方案二：水(shuǐ)泥噴粉樁止水↔§(shuǐ)圍幕基坑支護,造價為(wèi)90萬元。根據基坑地(dì)質報(bào)告說(↓×"÷shuō)明(míng)本基坑地(dì)下(→πδφxià)水(shuǐ)位低(dī)且土(tǔ)質幹涸,開£γ♥(kāi)挖土(tǔ)方後對(duì)四周建築物(wù)影α₩±(yǐng)響不(bù)大(dà)，故采用(yòng)噴粉樁止水(shuǐ)圍幕能(né±εng)保證基坑施工(gōng)且工(gōng)程造價低(dī)，因此選擇方案二進行(xín$↓✔g)施工(gōng)，這(zhè)樣節省工(gōng)程費(fèi)用(yòng)約110萬元♣±"。

2、開(kāi)展限額設計(jì)。通(tōng★≈±)過對(duì)項目多(duō)種設計(jì)方案比較、篩選，對(duì)各項♣ ÷®造價指标、各項經濟技(jì)術(shù)指¥←ε♣标，進行(xíng)分(fēn)析、判斷，選擇技(jì)術(shù)上(shàng)>÷<可(kě)行(xíng)性、施工(gōng)上(shàn≈↔♣g)可(kě)能(néng)性、經濟上(shàng)合理(lǐ)性的(de)設計(jì)方案。 €"$通(tōng)過這(zhè)些(xiē)工(gōng)作(zuò)，能(néng)動地(dì)影♠↓ ♥(yǐng)響設計(jì)、優化(huà)設計(jì)，以保證有(yǒu)效地(dì)  控制(zhì)投資。 

3、加強圖紙(zhǐ)會(huì)審。在設計(jì)階段，克服設計(jì)方的(d¥$‍e)不(bù)足或缺陷，所花(huā)費(fèi <&€)的(de)代價最小(xiǎo)，能(néng‍♦)取得(de)最好(hǎo)的(de)效果，重點是(shì)對(duì)圖紙(zhǐΩ™<§)技(jì)術(shù)上(shàng)的>≈↓®(de)合理(lǐ)性、施工(gōng)上(shàng)的(de)可(kě)能(né→♦ σng)性、工(gōng)程造價上(shàng)的(de)經濟性進行(xíng)審查，從(cóng)♣€↓↑各個(gè)不(bù)同的(de)角度對(duì)設計(jì)文(wén)件(j®>‌iàn)進行(xíng)全面審核管理(lǐ)工(gōng)作(zuò)，以求φ₹  提高(gāo)設計(jì)質量，避免因設計(j®•ì)部門(mén)考慮不(bù)周或失誤給施工(π‌π→gōng)時(shí)帶來(lái)的(±₩<©de)困難與麻煩,以及造成的(de)經濟損失與不(bù)₹>必要(yào)的(de)浪費(fèi)。 

二、工(gōng)程招投标是(shì)有±≠(yǒu)效控制(zhì)工(gōng)±₽εσ程造價的(de)核心

工(gōng)程的(de)招投标制(zhì)度其目的(de)是(shì)≈λ®通(tōng)過引進市(shì)場(chǎng)競争機(jī)制(zhì)擇優 ¶<Ω選定對(duì)方，促進工(gōng)程→↕↓成本有(yǒu)效降低(dī)。在編制(zhì)招标文(÷β♦wén)件(jiàn)時(shí)，标書(shū)'♦↕α條款應嚴謹、準确和(hé)合理(lǐ)，涉及到£✘<λ(dào)有(yǒu)關工(gōng)程造價及相(xià✔★ ng)關費(fèi)用(yòng)的(de)應盡量包死，盡量做(zuò)到(dào)少(shǎo)​•✔留或不(bù)留活口。工(gōng)程标底要(yào)保證質量， ε造價水(shuǐ)平要(yào)合理(lǐ)，把工(gōng)程标底控制(zhì)在投資範¥§✘圍內(nèi)。如(rú)：在晉愉林(lín)畔項目中的(δ£de)消防報(bào)警、電(diàn)氣照(zhào)明(míng)等工(gōng)π±♣程、給排水(shuǐ)工(gōng)程中通(tōng)過招投标市(shì)場(chλ™σǎng)競争方式選擇中标單位，中标單位的(de)報( σγbào)價比标底價平均下(xià)降約9%σ×π左右，公司的(de)投資成本也(yě)大(dà)為(wèi★π★)降低(dī)。工(gōng)程招投标主要(yào)有(yǒu)以下(xià)內(nèi€ &β)容。

1、工(gōng)程勘測、設計(jì)（包括方案設計(jì)）招投标&n'≠bsp;

2、工(gōng)程施工(gōng)（包括專業(yè)工(gōng)程施∞↓©‍工(gōng)）招投标 

3、大(dà)型設備和(hé)主要(yào)材料的(de)采購(gòu)與供應招投标 →≥←

三、工(gōng)程合同管理(lǐ)是(sh≠↓♠ì)有(yǒu)效控制(zhì)工(gōn≤&≥g)程造價的(de)法律保障

合同一(yī)旦簽訂，就(jiù)成為(wèi)維護自(zì)身(shēn)權益的(de)法律∑™依據，合同管理(lǐ)的(de)健全與否,直σ γ接影(yǐng)響到(dào)企業(yè)的(de)經♥§✘濟效益與社會(huì)效益。因此要(yào)健全'∞合同管理(lǐ)的(de)組織形式、內(nèi)容和(hé)制(zhì)度，造價管理(lǐ ​γ)人(rén)員(yuán)要(yào)積極參 <←與建設工(gōng)程合同的(de)起草(cǎo)、訂立、審閱、會(huì)簽等各個(gè)環節♥₽<，熟悉建設工(gōng)程合同的(de)各項條款，了(le)解建築行(x≠≤§íng)業(yè)的(de)有(yǒu)關規定與一(y∏₹λī)般慣例。對(duì)直接影(yǐng)響工(gōng)程₹€δ造價的(de)有(yǒu)關條款，如(rú)合同價款的(de)計(jì)價方式和(hé¥♣•>)條件(jiàn)；合同價款調整原則與條件(jiàn)；主要(yào)材料價格的(de)取定方××≈Ω法與調整條件(jiàn)；不(bù)可(kě)預見(jiàn)費(fè‍©i)用(yòng)包幹的(de)內(nèi)容等都(dō♠∏u)要(yào)詳細寫明(míng)并約定好(hǎo)。↕♠‌₽對(duì)投标包幹的(de)工(gōng)程由承包方采購(gòu)的(de)設備和(hé)主÷₹↔ 要(yào)材料的(de)規格、品牌、廠(chǎng)家(jiā)和(hé)品質要(yào)求π®有(yǒu)清單，此外(wài)還(hái)要(yào) ♦明(míng)确國(guó)家(jiā)政策性調整的(de)內(nèi)容是(<'↓₽shì)否列入在承包範圍內(nèi)。充分(fēn)發揮合同管理(lǐ)的(de)約束與監督職©↕>能(néng)，有(yǒu)效地(dì)控制(zhìγ≠®)工(gōng)程造價。建設工(gōng)程合同↔δ™管理(lǐ)的(de)主要(yào)內(n"εèi)容有(yǒu)以下(xià)。 

1、工(gōng)程監理(lǐ)合同的(de)管理(lǐ) 

2、工(gōng)程勘測、設計(jì)合同的(de)管¶π‍理(lǐ) 

3、工(gōng)程承包合同的(de)管理(lǐ) 

4、設備和(hé)材料購(gòu)置合同的(de)管理(lǐ)

四、項目施工(gōng)階段是(shì)造價管理(lǐ)過→‍✔程的(de)重要(yào)環節

施工(gōng)階段是(shì)造價管理(lǐ)的(de)重要(yào)λ€±σ階段，項目開(kāi)發進入施工(gōng)階段後↕♣✘¥，項目造價管理(lǐ)的(de)實質內(nèi)容為(wèi)施工(←δ♣‌gōng)合同管理(lǐ)的(de)具體(tǐ)實施。由于在設計↓☆♠(jì)階段和(hé)招投标階段的(de)造價管理(lǐ)已經基本确立了(le)項目的(de​≠σ•)建設成本，所以施工(gōng)階段的(de)主要(yào)任務是(™λ shì)盡可(kě)能(néng)控制(zhì)項目的(de)額外(wà₽βi)支出，即嚴格把關項目的(de)工(gōng)程變更，減少δ÷γ(shǎo)施工(gōng)單位索賠事(shì)件(♠≠©$jiàn)的(de)發生(shēng)。由于開(kāi)發商、設計(jì)$Ω₩Ω單位或施工(gōng)單位以及其他(tā)因素的(de)影(yǐng)響，在工★∑•€(gōng)程項目實施過程中施工(gōng)的(de)實際情 ₩δ況與工(gōng)程招投标時(shí)所設想的(de)情況往往有(yǒu‌‍)一(yī)定程度的(de)改變，這(zhè)導緻工(gō♣♦ng)程變更時(shí)常發生(shēng)，從(cóng)而造成工(gōng)期的•β(de)延誤、工(gōng)程內(nèi)容的(de)增減或施工(gōng)工(gōng)序的(dε₹≈←e)改變，這(zhè)些(xiē)在成本上(shàng)表現(xiàn)為(wèi)工​₹(gōng)程造價的(de)增加，控制(zhì)變更是(shì≤≤¶¶)這(zhè)一(yī)時(shí)期開(kΩ≤πāi)發商的(de)主要(yào)工(gōng) π>作(zuò)，因為(wèi)這(zhè)直接關系到(d£✔↔ào)項目的(de)最終造價。如(rú)果有(yǒu)變更的(de)情況出現(x©♠γiàn)，開(kāi)發商應當盡快(kuài)地(dì)分(fēΩ&וn)析變更産生(shēng)的(de)原因及其影(yǐng)響，及時✔₹(shí)合理(lǐ)地(dì)做(zuò)好(hǎo)變更的(de)控制(zhì)'λ★€工(gōng)作(zuò)。如(rú)何對(duì)變更進★σ÷行(xíng)有(yǒu)效的(de)控制(zhì)，可(kě)以從(c÷¥$óng)以下(xià)幾個(gè)方面努力：

1、圖紙(zhǐ)會(huì)審是(shì)有(yǒu)效控制α×±∏(zhì)工(gōng)程變更的(de)起點

這(zhè)裡(lǐ)所說(shuō)的(de)圖紙(zhǐ)會(huì)審，是(s∞Ωhì)在招标完成并确定總承包方後，由開(kā↓ ¥i)發商牽頭，各參與施工(gōng)的(de)單位參加的(de)±₹設計(jì)交底及圖紙(zhǐ)審查會(huì)議(yì)。雖然，此次圖€¥σ•紙(zhǐ)會(huì)審是(shì)在招标完✔₹成後進行(xíng)的(de)，大(dà)多(duō)數(sh™‌©ù)問(wèn)題的(de)解決隻能(néng)依靠增加工(gōn♠$g)程造價，但(dàn)是(shì)能(néng)夠>λλ在正式施工(gōng)前解決，可(kě)以減少(shǎo)今後階段的​¶​(de)變更和(hé)返工(gōng)以及承包商的•★(de)施工(gōng)索賠，而且随著(zhe)承包商和(hé)監理(lǐ)公司的(de)介入×₩，可(kě)以從(cóng)施工(gōng)及監理(lǐ)的 ÷§(de)角度審核圖紙(zhǐ)，發現(xiàn)錯(cuò)誤和(hé)不(bù)合理(lǐ¶ ♣¥)因素。作(zuò)為(wèi)開(kāi)發商的(de)成本管理(lǐ¶÷♥ )人(rén)員(yuán)應以圖紙(zhǐ)會(huì)審為(wèi)起點，在施•≥✘工(gōng)階段不(bù)斷地(dì)對(duì)照♣&↔ (zhào)施工(gōng)圖紙(zhǐ)與施工(g ♥↓>ōng)實際，控制(zhì)工(gōng)程變更，使造價控制(zhì)的(de)主動性掌握"δ在房(fáng)地(dì)産企業(yè)手中。

2、施工(gōng)階段的(de)造價控制(zh→​ì)必須兼顧工(gōng)程進度

工(gōng)程項目建設的(de)目标系統是(shì)一(yī)個(gè)由質量、投資、進度三≤<α大(dà)要(yào)素組成的(de)統一(yī)矛 π​Ω盾體(tǐ)，其中任何一(yī)個(gè)要(yào)素的(de)€≤§變化(huà)，都(dōu)會(huì)引起另外(w♣×δài)兩個(gè)要(yào)素的(de)相(xiàng)應ဧ★變化(huà)。在工(gōng)程質量必須符合國(guó)家(ji¥§ā)相(xiàng)關标準的(de)前提下(xià)，開(kāi)發商可(kě)以調整的(de↓&¥)隻有(yǒu)投資和(hé)進度。施工(gōng)階段的(de)造≈&>價控制(zhì)，必須做(zuò)到(d₩ ào)将投資與進度挂鈎，因為(wèi)，工(gōng)期延誤會γ £♣(huì)因施工(gōng)實際情況而轉化(huà)為(wèi)費(σΩ∞αfèi)用(yòng)增加。

3、成本管理(lǐ)部門(mén)要(yào)及時(shí)進行(xíng)全過‌ ♥程跟蹤審計(jì)

雖然國(guó)家(jiā)對(duì)房(fφβ$•áng)地(dì)産開(kāi)發企業(yè)沒有(yǒu)強制(zhì)要("♠₽yào)求委托跟蹤單位進行(xíng)工(gōng)程施工(gōng)的(de)造價≤≈控制(zhì)，但(dàn)是(shì)跟蹤審計(jì)的(de)作(zuò)用(yòng)對(¶ duì)工(gōng)程成本控制(zhì)起著(zhe)非常積極的(de)作(zuò)用(↔ πyòng)，跟蹤審計(jì)的(de)作(zuò)用(yòng)有(yǒu)以下(xi↑↕♣à)幾個(gè)方面：

(1)檢查項目概算(suàn)執行(xíng)情況。檢查有(yǒu)無超出批準概算>γ‍ (suàn)範圍投資和(hé)不(bù)按概算(suàn)批複的(de)₽"規定購(gòu)置自(zì)用(yòng)固定資産，擠占或者虛列工(gōng)程成±γ₽本等問(wèn)題。

(2)檢查工(gōng)程設計(jì)變更、施工(gōng)$γ現(xiàn)場(chǎng)簽證手續是(shì)否合理(lǐ>®)、合規、及時(shí)、完整、真實。

(3)加強設備、材料價格控制(zhì)，尤其要(yào)對(duì>☆Ω≥)建設單位關聯企業(yè)所供設備、材料的(de)價格進行(xíng)檢查，防止從(cóng)中® →加價。對(duì)已購(gòu)設備、材料因故不(bù)能(néng)使用(yòn  ₽g)的(de)，要(yào)分(fēn)析原因，分(fēn)清責任，并督促建設單位及時(shí§™♦ )處理(lǐ)，避免造成更大(dà)的(de)損失。

4、重視(shì)對(duì)工(gōng)程簽證的(de)管©×₹ 理(lǐ)

工(gōng)程簽證是(shì)工(gōng)程合同價款調整的(de)重要☆↔σ∑(yào)依據之一(yī)。對(duì)于一(yī)個(gè)具體(∞≥tǐ)工(gōng)程項目而言，要(yào)杜絕工(gōng)程變更幾乎是(shì)$≤λ₩不(bù)可(kě)能(néng)的(de)，而合同雙方在變更處理(lǐ)上(shàng)總是"$÷£(shì)存在分(fēn)歧，建設單位力圖讓工(gōng)程變更規模盡可(kě)能(néng" •↓)小(xiǎo)，以利于控制(zhì)投資規模，施工(©∏₩∞gōng)單位則傾向于通(tōng)過工(gōng)程變更取得(de)較高(ελ₽↕gāo)的(de)額外(wài)補償。在工(gōng)程實踐中，工(gōng)程簽證存在以下( →£xià)問(wèn)題：

(1)如(rú)何确定工(gōng)程變更的(de)範圍和(hé)明(míng)确變更的(de←​ ≠)分(fēn)類，使工(gōng)程簽證更加合理(lǐ)；© Ω♣

(2)在投标報(bào)價時(shí)，忽略中标後可(kě)能(néng)出₹φ'現(xiàn)的(de)工(gōng)程變更問(wèn)題，沒有(yǒu)考慮工(gō•₹δng)程變更帶來(lái)的(de)風(fēng)險；

(3)工(gōng)程實施過程中，如(rú)何規範合同履行(xíng)過程，使工(gōng)程®∞£簽證有(yǒu)據可(kě)查，有(yǒu)法可(kě)依；

(4)在變更工(gōng)程計(jì)價中，如(rú)何解決開(kāi)發商和(hé)施工‍←(gōng)單位出現(xiàn)分(fēn)歧；(5)怎樣正确及時(shí)處理(lǐ)工•>(gōng)程簽證的(de)合理(lǐ)性、準确性和(hé)時(shí)間(jiān)性。